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L’accompagnement d’un avocat spécialisé en bail commercial consiste à assurer la conformité du bail commercial vis-à-vis de la législation et des relations entre le bailleur et le preneur.
Le statut des baux commerciaux a été institué pour assurer la protection du locataire dans son activité. À cette fin notamment, le bail commercial est conclu pour une durée minimale et doit reconnaître au locataire un droit au renouvellement à son expiration.
En outre, celui-ci permet au locataire de s’adapter aux évolutions économiques en autorisant la modification du bail selon une procédure spécifique.
Enfin, la réglementation des baux commerciaux permet de limiter la charge financière de la location grâce au plafonnement du loyer.
💡 Les dispositions du décret n°53 960 du 30 septembre 1953 ont été codifiées. Elles se trouvent désormais aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, modifiés en dernier lieu par les lois 2014-626 du 18 juin 2014 (loi PINEL) et par le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 et 2015-990 du 6 août 2015.
Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, il faut réunir 4 conditions :
Le statut des baux commerciaux s’applique sous conditions aux établissements d’enseignement, industriels et commerciaux, services communaux, et aux locataires des collectivités publiques.
Vous avez besoin de louer un local et devez conclure un bail commercial ? Les enjeux sont importants pour la pérennité de votre activité. Être accompagné par un avocat présente de multiples avantages afin de sécuriser votre location :
Vos intérêts sont protégés par l’application et/ou la négociation des différentes clauses telles que celle sur le dépôt de garantie, le montant du loyer ou la répartition des charges.
Outre les négociations quant à l’indexation du loyer (période, indice, etc.), nos avocats peuvent également trouver un accord qui vous convient concernant le dépôt de garantie (1 ou 2 mois de loyer) ou tout autre aspect de votre bail :
Il existe une règlementation sur ce point mais la prise en compte de certaines charges peut librement, d’un commun accord, être négociée entre les parties.
Quelle activité le bailleur autorise le preneur à exploiter (par exemple, une activité de commerce sauf restauration) ? Peut-il accepter une activité large ? Quid de l’extension de l’activité ?
Elles pourraient être intégrées par le bailleur dans le bail commercial et pourraient soit porter préjudice au preneur, soit être illégales.
✍️ La conclusion d’un bail commercial s’établit en plusieurs étapes :
L’avocat spécialisé en bail commercial vous accompagne tout au long du processus : rédaction, application, cession, renouvellement, résiliation du bail commercial.
Le locataire doit user de la chose louée suivant la destination donnée par le bail commercial. En ce sens, la destination du bail commercial est l’usage et donc l’activité prévue par le locataire du local commercial loué. La destination du bail commercial doit être conforme aux bonnes mœurs (article 6 du Code civil), au règlement de copropriété de l’immeuble (loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, I-al. 1 et 9, al. 1).
La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans (article L145-4 alinéa 1 du code de commerce). Il s’agit d’une durée minimale d’ordre public d’un bail commercial.
Il existe en revanche pour le locataire une possibilité de résilier le bail commercial tous les trois ans (3, 6, 9).
La cession du bail commercial est autorisée par l’article L145-16 du Code de commerce et est libre lorsqu’elle est réalisée au profit du successeur dans le fonds de commerce (pas d’autorisation du bailleur à obtenir donc).
Il est également possible de céder uniquement le droit au bail. Dans ce cas, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation du bailleur.
Le locataire peut résilier un bail commercial tous les 3 ans avec obligation de délivrer un congé au bailleur minimum 6 mois avant la fin de la période triennale.
Jusqu’à la loi Pinel (2014), les droits et obligations des parties en matière de charges locatives ne faisaient l’objet d’aucune réglementation spécifique. Les dispositions du bail commercial s’appliquaient donc.
Depuis 2015, La répartition entre bailleur et locataire des catégories de charges, impôts, taxes et redevance ou du coût des travaux doit figurer dans le bail (article L145-40-2 alinéa 2 du Code de commerce).
La répartition s’effectue en fonction de critères telle que la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputées au locataire doivent correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation du bien loué (Possibilité d’aménagements contractuels).
Vous créez votre entreprise ou reprenez une société existante ?
Vous pensez que l’aide d’un avocat ne serait pas de trop ?
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