Formalités juridiques
Renouvellement d’un bail commercial
Le droit au renouvellement peut être défini comme un corollaire du droit à la propriété commerciale dont dispose le preneur d’un bail commercial. C’est une disposition d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut déroger. Si dans le contrat de bail commercial, il y a une clause contraire, celle-ci est réputée non écrite.
En effet, il est essentiel de garantir une certaine stabilité au fonds de commerce du locataire, dont les locaux commerciaux représentent une part essentielle. Par conséquent, la législation confère une valeur économique au droit au renouvellement de bail commercial.
Le régime des baux commerciaux protège particulièrement le locataire, dont il souhaite préserver l’activité. Ce dernier doit donc pouvoir valablement obtenir le renouvellement à l’arrivée de son terme.
À l’arrivée de l’échéance du contrat, le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement. Comme il a été évoqué ci-dessus, les parties peuvent décider de renouveler le contrat de bail commercial. Ce renouvellement du bail commercial peut être sollicité aussi bien par le locataire que par le bailleur.
Les conditions du renouvellement du bail commercial
La mise en œuvre du droit au renouvellement d’un bail commercial est soumise à un certain nombre de conditions. L’exécution de ce droit qui va dans l’intérêt du locataire n’est pas automatique et requiert le respect d’un certain formalisme.
Ainsi, le locataire peut en profiter si les critères d’application du régime des baux commerciaux s’appliquent :
- le bail conclu par les parties doit concerner un immeuble ou un local dédié à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
- le preneur du bail commercial doit être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM) ;
- le locataire (ou preneur) doit être le propriétaire du fonds de commerce réel exploité dans les locaux commerciaux loués ;
- le locataire doit avoir exploité son fonds de commerce dans les locaux commerciaux loués dans les 3 ans précédant l’arrivée du terme du bail.
Pour que les baux commerciaux prennent fin et que soient mis en œuvre leurs renouvellements, il faut qu’il y ait délivrance obligatoire d’un acte.
En effet, lorsque le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l’objet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, celui-ci se reconduit par tacite prolongation. Autrement dit, lorsqu’aucune des deux parties ne se manifeste, le bail commercial se prolonge de façon tacite pour une durée indéterminée.
L’inconvénient est que si le bail est prolongé au-delà de douze ans, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus à s’appliquer. Votre bailleur pourra donc vous imposer un loyer déplafonné.
Cela peut avoir de plus lourdes conséquences financières pour vous quand la valeur locative est bien supérieure au loyer en cours.
La tacite obligation n’arrange pas non plus le bailleur, car vous pouvez rompre à tout moment le bail commercial, en respectant les règles en vigueur.
Pour éviter la tacite prolongation du bail commercial, le bailleur peut trouver un intérêt à vous adresser un congé avec une offre de renouvellement, afin de voir augmenter le loyer en cours.
Pour éviter cela, vous pouvez anticiper en adressant une demande de renouvellement du bail, et éviter ainsi que votre loyer soit déplafonné.
La demande du renouvellement du bail commercial à l’initiative du locataire
En tant que locataire, il est important pour vous de solliciter conformément aux dispositions en vigueur la mise en œuvre de votre droit au renouvellement du contrat de bail. Votre avocat pourrait être d’une grande aide pour sécuriser votre situation juridique et éviter toute mauvaise surprise.
En effet, pour effectuer une demande de renouvellement du bail commercial, vous devez envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail et à tout moment après celle-ci.
Ce courrier que vous enverrez doit comporter une mention légale qui est : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
Vous devez également notifier au bailleur que vous lui avez envoyé ce courrier. Lorsque le courrier n’a pas pu être présenté au bailleur, la procédure doit être renouvelée par un huissier de justice.
Quand le bailleur aura reçu le courrier, il disposera d’un délai de trois mois pour vous faire connaître sa réponse par voie d’huissier. Il peut accepter le renouvellement ou le refuser. En cas de refus, il pourra être contraint de vous verser une indemnité d’éviction sauf si des motifs légitimes sont avancés.
De même, si le bailleur ne répond pas dans le délai de 3 mois, il est supposé avoir accepté le renouvellement.
La demande de renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur
Votre bailleur peut être lui-même à l’initiative du renouvellement du contrat de bail commercial. Le bail ne s’arrête que lorsque le bailleur donne congé au locataire.
Par conséquent, la demande de renouvellement du bail commercial doit être formulée au sein du congé adressé par le bailleur au preneur. Le congé est donné par le bailleur 6 mois avant l’expiration du bail commercial.
Il le fait par acte d’huissier de justice. Le bailleur est libre de donner un congé avec ou sans offre de renouvellement du bail.
Il peut donc arriver qu’au terme du contrat en cours, le bailleur décide de donner un congé au preneur avec offre de renouvellement du bail commercial. Ce congé marque simplement la fin du bail commercial en cours, mais il ne le renouvelle pas. Il veut simplement signifier que le bailleur est d’accord pour le renouvellement.
Toutefois, il se réserve le droit de changer d’avis. En général, le congé est donné par le bailleur dans le but d’aller à une augmentation de loyer. Vous avez alors le choix entre trois options :
- vous pouvez immédiatement accepter le renouvellement ainsi que le nouveau loyer en donnant votre accord par acte d’huissier de justice ou par une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- vous pouvez accepter le renouvellement et refuser le loyer. Dans ce cas de figure, les deux parties décident souvent du montant à l’amiable. Sinon, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire. Le bailleur a également cette possibilité ;
- vous pouvez refuser l’offre de renouvellement du bail qui vous est proposée. Dans ce cas, le bail commercial prend fin et vous ne pourrez obtenir aucune indemnité d’éviction.
Dans le cas où le bailleur décide de donner congé sans offre de renouvellement du bail, il doit exposer les motifs légitimes qui expliquent le refus du renouvellement. Ainsi, votre bailleur peut vous donner congé sans offre de renouvellement du bail pour :
- des raisons d’insalubrité ;
- un non-respect des obligations du bail comme le non-paiement des charges, l’absence de réparations comme convenu dans le bail ;
- un défaut d’exploitation du fonds de commerce, etc.
En outre, il peut avancer comme motif le fait que le fonds de commerce n’est pas conforme aux règles applicables aux baux commerciaux.
Si les motifs qu’ils présentent sont jugés illégitimes, il vous paiera une indemnité d’éviction pour le non-renouvellement du bail commercial.
Quelle est la durée d’un bail commercial renouvelé ?
Lorsqu’il y a renouvellement, le nouveau bail s’étend sur une période de 9 ans. C’est la durée minimum, sans prendre en compte la durée initiale du bail commercial. Cependant, dans certains cas, les parties peuvent s’entendre pour une durée plus longue.
Il est possible que le contrat de bail commercial comporte une clause qui limite votre droit au renouvellement. Toutefois, parmi ces clauses, certaines sont susceptibles de nullité. À titre d’exemple, est nulle une clause qui prévoit que :
- vous renoncez à votre droit au renouvellement ;
- le renouvellement concernera seulement une partie des locaux commerciaux loués ;
- le renouvellement du bail commercial est possible, mais pour une durée inférieure à 9 ans ;
- vous renoncez à votre indemnité d’éviction…
Ainsi, toute clause du bail commercial qui a pour but de porter atteinte à votre droit au renouvellement encourt la nullité.
Une fois que le renouvellement du bail est accepté par les deux parties, le contrat se poursuit dans le respect des mêmes clauses et conditions du bail venu à expiration. Le nouveau contrat prend effet à l’arrivée du terme du bail précédent.
À l’opposé des règles qui encadrent la révision triennale du loyer du bail commercial, le loyer est librement déterminé par les deux parties. Néanmoins, le montant du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement lorsque :
- le bail qui vient d’arriver à terme a été conclu pour la durée légale de 9 ans ;
- le bail expiré qui respecte la durée légale de 9 ans a été reconduit tacitement pendant une période qui ne dépasse pas 12 ans.
En revanche, lorsque les deux parties n’arrivent pas à trouver un accord, le montant du nouveau loyer revient à la valeur locative déterminée du ou des locaux commerciaux en tenant compte des éléments tels que :
- les caractéristiques de l’immeuble ou du local ;
- la destination des lieux ;
- les obligations respectives de chaque partie ;
- les prix pratiqués dans le voisinage et dans la commune pour des locaux similaires ;
- l’importance de la commune, les moyens de transport à proximité, etc.
Si le bail renouvelé ne répond pas aux critères de la règle de plafonnement, il y a une limite de hausse à ne pas dépasser pour le loyer renouvelé.
En effet, depuis que la loi Pinel du 18 juin 2014 est entrée en vigueur, la hausse du loyer renouvelé ne peut dépasser 10 % du montant du loyer annuel du bail expiré. Ce sont là les conséquences directes du renouvellement du bail commercial.
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