La loi Pinel et les baux commerciaux

Définition de la loi Pinel

Différente du dispositif Pinel de défiscalisation dédié aux investisseurs immobiliers, la loi Pinel du 18 juin 2014 concerne les baux commerciaux. Concrètement, elle est relative au commerce, à l’artisanat et aux très petites entreprises afin d’offrir un meilleur encadrement du régime. Les objectifs principaux de la loi Pinel sont entre autres :

• La rénovation du régime des baux commerciaux ;
• La clarification du statut des artisans ;
• L’harmonisation des régimes de l’entreprise individuelle et des petites entreprises ;

Avant son entrée en vigueur, il faut rappeler que la rédaction d’un bail commercial était principalement réalisée par application de décisions jurisprudentielles et de règles d’usage… Face à cette situation, la loi Pinel du 18 juin 2014 a réussi à instaurer un cadre légal minimum. À cet effet, la rédaction d’un contrat de bail reste relativement libre, cependant elle répond à un certain nombre de dispositions.

Les obligations imposées sur les baux commerciaux par la loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté de nombreuses réformes en ce qui concerne les baux commerciaux.

L’état des lieux

Alors que cette étape était facultative, la loi Pinel impose désormais aux parties la réalisation d’un état des lieux des locaux. Cette démarche devra être effectuée à la cession du droit au bail ou dès la conclusion du bail. Il en est de même lors de la mutation du fonds de commerce. La loi Pinel exige également un état des lieux contradictoire au moment de la restitution des locaux.

Avec cette mesure obligatoire, le dispositif légal entend déterminer sur une base fiable les travaux à entreprendre pour calculer leur répartition. Elle vise également à créer un référentiel pour apprécier de manière objective l’état du local après le départ du locataire. Le bailleur doit ainsi obligatoire déclarer, dès la conclusion du bail commercial, les travaux réalisés sur les 3 dernières années au sein du local loué et les travaux envisagés pour les 3 prochaines années ainsi que leurs coûts pour chacune des parties (conformément aux dispositions du code de commerce).

L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable. Autrement dit, le bailleur et le locataire s’entendent sur le contenu du contrat. À défaut de cela, le processus peut être géré par un huissier de justice. Dans ce cas de figure, les frais engagés seront répartis entre le bailleur et le locataire.

La répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire

La loi Pinel exige de préciser la répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire. Les baux commerciaux doivent ainsi à présent comporter un inventaire détaillé des charges à supporter. La clé de répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit également être précisée dans cet inventaire.

Par ailleurs, il faut notifier que l’inventaire est renouvelable de façon annuelle. À cet effet, le propriétaire est dans l’obligation d’informer le locataire du montant des charges qui lui sont imputables sur l’année.

L’inventaire des charges, impôts et taxes

Hormis les travaux à entreprendre, l’inventaire présente les charges et les impôts taxes et redevances relatives au bien loué. De façon légale, certaines charges sont intégralement supportées par le propriétaire bailleur. Ces différentes charges sont en effet consignées dans le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

En outre, des charges impôts taxes peuvent être imputées au locataire au prorata de la surface occupée. Il s’agit entre autres des taxes foncières, des impôts, taxes et redevances liées à un service dont bénéficie le locataire. Aussi, l’inventaire prend en compte les impôts, taxes et redevances relatives à l’usage du local ou de l’immeuble.

Le droit de préemption

Le droit de préemption est imposé par la loi Pinel au profit du locataire en cas de vente du local exploité. Cette disposition (art. L. 145-46-1 du Code du commerce) est entrée en vigueur depuis le 19 décembre 2014. Le champ d’application du droit de préemption est assez large, car il vise toutes les ventes, à l’exception de :

• La cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• La cession unique de différents locaux d’un ensemble commercial ;
• La cession intégrale d’un immeuble comportant des locaux commerciaux ;
• La cession d’un local à un ascendant, un descendant ou conjoint du bailleur.

Par ailleurs, la loi Pinel apporte également des modifications en ce qui concerne le renouvellement du bail. Il en est de même concernant la forme du congé. En effet, il est désormais possible de donner congé à travers une lettre recommandée, suivie d’un accusé de réception.

Les aspects d’évolution des baux commerciaux grâce à la loi Pinel

La durée du bail et la suppression des baux commerciaux fermes

Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les parties avaient la possibilité de signer un bail dérogatoire de 2 ans. Il s’agit pour les parties de déroger à l’application des dispositions liées aux baux commerciaux. Avec la loi Pinel, la durée d’un bail dérogatoire est allongée à 3 années. Une fois ce délai épuisé, le locataire est dans l’obligation de quitter les locaux. S’il souhaite rester, un bail commercial de 9 ans sera obligatoirement signé avec l’accord du bailleur.

La loi Pinel a par ailleurs instauré la suppression de la pratique appelée « baux commerciaux fermes ». Pour rappel, avant 2014, il était possible pour le bailleur d’inclure au contrat de bail une clause d’interdiction pour le locataire de résilier le bail de manière anticipée. Désormais, cette clause ne peut plus être incluse dans le contrat de bail, excepté dans certaines situations précises (baux commerciaux d’une durée initiale supérieure à 9 ans ou locaux monovalents par exemple)..

La supervision des loyers

La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté des réformes relatives à la gestion des loyers perçus par le bailleur. En effet, selon l’article L. 145-38 du Code de commerce, le bailleur et le locataire peuvent demander une révision du loyer. Cela se fait tous les 3 ans et vise à faire correspondre le loyer avec la valeur locative du bien loué.

Pour éviter par ailleurs une hausse trop importante et soudaine des loyers, ladite loi a instauré un plafond à respecter.

Par ailleurs, deux indices de révision peuvent être prévus, à savoir l’indice des loyers commerciaux (ILC), pour les locaux avec une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), pour les locaux avec une activité libérale ou pour les entrepôts logistiques.

La cession de droit au bail commercial et solidaire

Au moment de la cession de droit au bail, le bailleur peut inclure dans le contrat une clause de garantie solidaire du cédant. Cette clause impose au locataire sortant de s’engager solidairement avec le locataire entrant à l’exécution du contrat et au paiement des loyers.

En l’absence de cette clause de garantie solidaire, le locataire sortant est libre des obligations issues du bail. En clair, la garantie solidaire représente une sécurité pour le bailleur sur le règlement de ses loyers en cas de difficulté de paiement par le locataire. La loi du 18 juin 2014 est venue tout de même limiter cette garantie solidaire du cédant à une durée de trois ans. Il convient donc d’être particulièrement précis sur la rédaction d’une telle clause.