Créer & développer une activité de marchand de biens

L’accès au métier

Bien qu'il n'y ait pas de formation spécifique requise pour devenir marchand de biens, le métier exige d'avoir une bonne connaissance du marché immobilier local pour :

Trouver des biens intéressants
Identifier les opportunités
Évaluer le coût des travaux de rénovation éventuels
Évaluer le prix de revente avec précision

Le marchand de biens doit également être familiarisé avec les aspects juridiques et fiscaux de son activité. Il doit comprendre les règles et les réglementations liées aux transactions immobilières, aux contrats de vente, aux impôts auxquels il peut être assujetti.

L'achat des biens impose de disposer de fonds significatifs pour constituer un apport afin de couvrir, entre autres, les coûts d'acquisition, mais également, si nécessaire, les travaux de rénovation, d’amélioration ou d’aménagement. Il convient donc de combiner une trésorerie solide et une gestion avisée des crédits bancaires.

Le métier est tout particulièrement adapté aux professionnels déjà impliqués dans le secteur de l’immobilier ou du BTP, en parallèle de leur activité.

Le statut à privilégier

Plusieurs statuts sont envisageables, mais deux apparaissent, plus particulièrement appropriés pour exercer cette activité :

SARL ou EURL (société à responsabilité limitée ou entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée)
SAS ou SASU (société par actions simplifiée ou société par actions simplifiée unipersonnelle).

Ces statuts juridiques offrent plusieurs avantages. En cas de difficultés financières ou de litiges liés à l'activité, les biens personnels des associés ou actionnaires sont protégés. Les SARL et les SAS offrent, par ailleurs, une grande flexibilité en termes de gestion et une certaine souplesse dans la répartition des bénéfices.

La fiscalité

Impôt sur les sociétés

Les SAS et SARL sont soumises, par défaut, à l’impôt sur les sociétés. Le taux normal d'imposition sur les bénéfices est, dans ce cadre, de 25 % jusqu'à 10 millions d'euros de chiffre d'affaires. Pour les structures qui ne dépassent pas ce seuil et dont le bénéfice est inférieur à 42 500 €, le taux d’imposition s’ajuste à 15 %.

TVA

Le marchand de biens, en tant que professionnel de l’immobilier, est assujetti à la TVA. Le régime de TVA applicable dépend, cependant, du type d’opérations envisagées, du bien concerné, et de la qualité de l’acquéreur (particulier ou professionnel). Ainsi, il est possible d’opter pour la TVA sur marge ou la TVA sur le prix total. L’expertise d’un spécialiste peut permettre d’arbitrer ce choix.

La rentabilité

La rentabilité dépend de nombreux facteurs spécifiques à chaque projet et aux conditions du marché immobilier local. Certains marchands de biens peuvent réaliser des bénéfices importants, tandis que d'autres peuvent connaître des pertes.

3 points sont essentiels pour maximiser la rentabilité :

Une analyse minutieuse du marché
Une planification financière solide
Une gestion efficace des projets

Les risques

Comme dans tout investissement, il existe des risques associés.

Si le marché vient à se dégrader, les biens peuvent prendre plus de temps à se vendre ou être vendus à des prix inférieurs à ceux initialement prévus, ce qui peut réduire la rentabilité des opérations.

Les travaux de rénovation peuvent, également, engendrer des dépassements de coûts, des retards ou des imprévus structurels.

Pour limiter ces risques, 4 principes sont à respecter :

Une planification détaillée
Une supervision rigoureuse des travaux
La sélection de prestataires de confiance
La constitution d'une réserve de fonds, pour faire face à d'éventuels problèmes

Les conseils de nos experts

Les banques ont tendance à être prudentes lorsqu'il s'agit d'accorder des prêts aux marchands de biens en raison de la volatilité et de la spéculation potentielles du marché immobilier. Elles peuvent exiger un apport conséquent, des garanties supplémentaires, une analyse approfondie des projets immobiliers ou une expertise avérée dans le domaine de l'investissement immobilier.

Dans ce contexte, disposer d'une trésorerie conséquente est un avantage considérable pour les marchands de biens. Avoir des fonds propres importants permet de réduire la dépendance aux prêts bancaires et de renforcer la capacité à saisir rapidement les opportunités d'investissements sans attendre l'approbation des banques.

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