Formalités juridiques
Choisir entre bail professionnel et bail commercial
Lors de la mise en location de votre bien immobilier vient le moment de signer un document important : celui-ci lie le locataire et le propriétaire et définit les droits et obligations de chaque partie. Le contrat de bail a pour but d’éviter tout litige. Lors de sa rédaction, il prend en compte certains éléments essentiels à savoir :
- L’identité du propriétaire et du locataire
- La date de prise d’effet
- La durée du bail
Toujours établi en deux exemplaires, le contrat de bail existe sous plusieurs formes en fonction de la nature du local et de l’objet de la location. Découvrez en quoi consistent le bail professionnel et le bail commercial, leurs différences et le régime qui leur est appliqué.
Les contrats de bail professionnel et commercial sont les baux les plus généralement pratiqués. Ils répondent à des formalismes particuliers et disposent de conditions légales propres.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Le bail professionnel est utilisé par des professionnels exerçants des activités libérales. Il s’agit entre autres des médecins, des avocats, des architectes, des notaires, des experts comptables, etc.
Seuls les locataires exerçant une activité dont les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) peuvent conclure un bail professionnel.
Même s’il n’est soumis à aucune forme particulière, le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Les différentes parties peuvent prendre l’initiative d’elles-mêmes ou recourir à un juriste pour sa régularisation.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial permet à un commerçant, un industriel ou un artisan de louer un local afin d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Pour que ce contrat revête le caractère de bail commercial, le local à louer doit être le lieu d’activité principale de fabrication ou de commercialisation. Il doit aussi être stable et permanent et prêt à être utilisé pour une utilisation commerciale, industrielle ou artisanale.
Toutefois, il faut noter que le statut particulier du bail commercial confère certains avantages comme le droit au renouvellement du bail ou à l’indemnité d’éviction.
Qu’il s’agisse du bail commercial ou du bail professionnel, notez que ces deux types de contrats de location sont soumis à un régime particulier. Ils sont ainsi astreints à différentes règles de forme et de fond sous peine de nullité ou de résiliation de bail en cas de non-respect d’une disposition du bail conclu.
📝 La rédaction du bail
Pour ce qui est du bail commercial, il est important de se poser au préalable un certain nombre de questions. Il s’agit notamment de porter son attention sur :
- La durée du bail
- La fixation du prix
- La révision du loyer
- La répartition des charges et frais entre le bailleur et le locataire
- Les obligations des parties et les cas de résiliation ou de renouvellement du bail
Afin de protéger au mieux ses intérêts, il est important de se faire assister par un juriste lors de la rédaction et de la conclusion du contrat de bail.
Tout comme le bail commercial, le bail professionnel doit être obligatoirement écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou être établi par un juriste. Le contenu d’un bail professionnel est librement fixé par le bailleur et le locataire. Toutefois, il est préférable que la rédaction tienne compte de certaines clauses habituelles relatives aux contrats de location. Les éléments intervenants dans le document sont les suivants :
- L’identité des parties
- La description du local du bail professionnel
- La durée du bail
- Le montant du loyer
- La répartition des charges et obligations respectives à chaque partie
Doivent également être annexés au contrat de location le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante et l’état des risques naturels, miniers et technologiques.
🕞 La durée du bail
La durée d’un bail commercial est de 9 ans minimum. Il est possible pour un locataire de délivrer un congé 6 mois avant la fin de chaque période triennale.
Selon les dispositions de la loi N86-1290 du 23 décembre 1986, le bail professionnel a une durée minimale de 6 ans. Il se distingue ainsi du bail d’habitation et du bail commercial dont la durée est respectivement de 3 et 9 ans.
🔎 Les loyers et révisions
En fonction de la valeur locative des locaux, le prix du loyer d’un bail commercial est fixé d’un commun accord entre les parties. Cependant, le loyer initial peut être révisé tous les 3 ans si aucune clause de révision n’a été préalablement prévue dans le bail. Si les parties ont prévu une clause d’échelle mobile lors de la conclusion de leur bail, la révision du loyer s’effectuera selon la périodicité déterminée.
Quant au bail professionnel, les conditions de révision de loyer sont laissées à la charge du bailleur et du locataire. Les parties peuvent prévoir une révision du loyer chaque année par le biais d’une clause d’indexation.
💰 La détermination des charges, impôts et taxes
La Loi Pinel de 2014 impose au bailleur de prévoir au sein du bail commercial la répartition des charges et taxes pour le locataire et de l’informer des travaux réalisés et à réaliser au sein du local loué.
Concernant le bail professionnel et la répartition des charges, la liberté contractuelle prime. Ainsi, la répartition des charges locatives doit impérativement être prévue au sein du bail pour qu’elle soit applicable. De nombreuses autres charges peuvent également être imposées au locataire (taxe foncière, etc…).
📏 Le droit de résiliation du contrat
Dans un bail professionnel, le locataire dispose de la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment. Il se doit alors de respecter un préavis de 6 mois.
Au sein d’un bail commercial, le locataire peut demander une résiliation anticipée du contrat de bail qu’à l’expiration de chaque période triennale et en donnant congé au moins 6 mois à l’avance.
👋 Le renouvellement du bail
Le locataire dispose d’un droit de renouvellement du contrat de location dans un bail commercial. Ce droit est d’ordre public et aucune disposition ne peut priver le locataire de bénéficier de ce droit.
Au sein d’un bail professionnel, le bailleur peut mettre fin au bail dès lors que celui-ci arrive à expiration. Il doit juste informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois et sans être obligé d’avancer une justification ou une contrepartie financière.
Pour être qualifié de locataire mixte, l’établissement en question doit fonctionner à la fois comme résidence principale et comme lieu d’activité professionnelle.
Si le bail prévoit un usage mixte, il ne s’agit que d’une option du locataire et non d’une obligation. Par conséquent, les locataires ne sont pas obligés d’utiliser effectivement le site aux deux fins (résidentielle et commerciale). Le contrat de location ne peut donc pas être annulé pour avoir utilisé le logement à la fois comme une résidence et un lieu commercial.
Le bail commercial, le bail professionnel et le bail mixte sont tous encadrés par une législation précise et présentent de nombreuses spécificités : nos experts peuvent vous accompagner !
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